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夜間の解体作業

茨木市内のデイサービス改修工事が始まり
既存の間取りの解体工事から。

2階全てを一旦スケルトンの状態にするまで
工具は使いますが全て手作業で行ないます。
1階には診療所、3階にはデイサービスがあり
日中は工事音と解体ガラが出せないため
作業は1,3階の業務終了から開始。

住宅街の立地で隣家も迫っているので、
工具を使える時間も限られ作業が捗らない
状況でも予定通りの解体期間で作業終了。
ご苦労様でした。

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天井内に既存配管を撤去後に梁のスリーブ跡を利用して
新設の設備配管をおこないます。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)と阪神間にて
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

木造住宅ディテール集・掲載されました

出版社のエクスナレッジ社から今月発売の
木造住宅ディテール集」に掲載されました。
既刊の改訂版です。
専門者向けの参考書になるような内容で
写真とその部分の詳細図面が多数掲載されています。

木造住宅ディテール集

デザインもディテールの詰めが甘ければ凡庸な
モノしか出来ず執筆されている建築家の方々の
事例を見ると細かい部分まで考えている結果が
個性として昇華していて参考になります。

私が設計した5件の住宅が掲載されています。
建築に興味のある方には楽しめて参考になる一冊です。
ご興味のある方はご拝読お願いします。
例題の住宅の竣工写真は各作品名からご覧になれます。
怡静居
刀根山の家
御陵前の家
彩都Y-House
地形を引継ぐ

興味のある方はご拝読お願いします。

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賃貸借契約も出来ます

茨木市内のデイサービス改修工事の
クライアントは数年前から2階一部と3階を
利用されていて、今回のタイミングで
使用面積が大幅に増えるため入居された時の
条件変更の契約書のまき直しを
弊社不動産事業部にて作成しました。

事業用物件の賃貸借契約の重要内容は
使用開始前に退去時の取り決めを明確に行うこと。
借主側からは掛かった工事費を回収でき
利益が得られるまで継続して利用できるのか。
途中に退去を迫られた場合の保証内容。
貸主側からは今後の建物保守、維持管理と
不測の事態で業務終了した場合の現状復旧方法など。

家賃以外に双方納得でき不明確な部分を無くす
擦り合わせを弊社からの提案で進めたため
無駄な時間を使わずにスムーズに執り行えました。

今回は1階には別の医師が診療所を継続利用され
2,3階はデイサービスがあり地域の医療福祉施設として
発展していくことを願います。

後継者がなく利用されていない古い診療所を
目にすることがありますが、建物一体ではなく
診療所、歯科、デイサービスなど部分利用で
あれば家賃負担も少なく済み、地域の方々の
通院、通所も集約されるのでメリット多く
今後同様な案件を手掛けられればより幸いです。

このブログを目に留められた方は賃貸から
設計相談までワンストップでお答えします。
お気軽にお問い合わせください。お待ちしております。

不動産事業部では箕面市・池田市・吹田市・豊中市の
北摂、阪神間エリアと大阪府内や近隣他府県までの
土地・戸建・マンションの不動産情報をご紹介しています。
株式会社ストック・リアルエステート

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最後は分離発注

茨木市内のデイサービス改修工事は
概算予算が把握できず不安を抱えたまま
のんびりとした正月休みも取れず
実施設計をまとめ工務店への見積依頼の
現場説明を行いました。

工事を行う建物には1階に診療所、
3階にはデイサービスがあり、日中は
業務中のため工事音や材料搬入など
来院、通所の方々と重なると具合が悪く
夜間工事になる割合が多くなるので対応できる
工務店探しも難航しました。

夜間でも対応できる工務店が2社見つかり
図面を渡すも見積額は遥かに予算オーバー!
クライアントに説明するも返答も出来ない超過額。
このままではプロジェクト自体が頓挫。(焦る・・・)

事業として成立するには設備や使用面積が
必要になるので減額するための設計変更では
対応できず、工事費で減額できる項目がないか
私なりに見積書を精査すると可能性が出てきました。
A社は建築工事費は私の概算額に近いのですが
設備工事費が割高。
B社は逆で建築工事費は割高でしたが設備工事費は
クライアントが必要な設備内容では適正な額でした。

夜間工事は現場施工を極力減らし、加工場で製作した物を
現場搬入する方がよく、工期も短縮しやすくなります。
現場で施工しなければその工種の業者に任すことができ
工務店以外でも対応できるので、分離発注が可能。

分離発注の利点はその部分を担当した業者の工事範囲を
請負工務店は監理と責任を負うことが無くなり諸経費と
しての手間と経費が削減できます。
分離発注業者は手掛けた仕事に対して減額されることもなく
出来高請求でき、クライアントにもマージンが掛からない
適正な価格での現場納品が可能になります。
夜間作業のため工程調整に不安はありましたが
各業者の見積結果は減額になりクライアントに説明。

超過予算になりましたが、クライントにも了承もらえ
工事担当は建築工事はA社、設備工事はB社
その他に鋼製建具、木製建具、家具工事と5社の
分離発注でなんとかスタート。

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概算なしで実施設計突入

茨木市内のデイサービス改修工事は
プランニングに合わせた新設設備を導入するため
既存建築物の設備状況確認と設備設計依頼を
何社かに声を掛けましたが中々見つからず
4社目でようやく引き受け手が見つかりました。

築40年超えの建物には建築時の製本や確認検査済証は
残っていましたが、数回改修による変更もおこなわれ
製本と目視との違いがあり新プランの設備が導入可能かを
判断するまでの手間を嫌い設備設計者から
請負の辞退が続き時間をロス。

今回は2階全てが改修の範囲ですが、3階のデイサービスと
1階は翌春から別の医師が診療所として継続的に使うため
電気容量、給排水が既存建物の引き込みで賄えるように
使用できる方向性でプランニング開始。

クライアントからの要望を読み取りプランニングに
対しての概算予算を把握しなければ事業として
成立できるのか判断できず、提案資料として重要な
予算の資料がまとまりません。

設備設計者から厨房に使う機器内容が決まらないと
電気容量、給排水設備の配管経路も分からずでは
何も前に進まないと当然の返答。

建築費用は私でも把握できるのですが電気・給排水設備に
関しては難しく、概算予算なしでプレゼンテーションを行う。

提案に関してクライアントからは喜ばれ追加要望も出ず
期待されたものの、予算が把握できない状況を説明し
開設スケジュールの期日もあり見切り発車で実施設計に突入。

案の定、困難な年明けを迎えることになりました。

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