stockar のすべての投稿

不動産売買契約

気に入った不動産を見つけ、買付証明(購入申込書)の条件に
売主が合意すれば不動産売買契約へと進みます。不動産会社は
契約日時や場所を売主、買主のスケジュールを確認して調整します。
買主には当日持参してもらう現金、印鑑や身分証明証など
必要な物を伝えます。

同時に契約書を作成するにあたり不動産購入資金の内訳として、
手付金の金額、現金購入もしくは融資利用や特約事項の有無などを
まとめ契約書へ記載していきます。(事前に買付証明で伝えます)

売買契約締結前に宅建業法では重要事項説明を行う義務があり、
内容は購入額や取引き条件に不動産の表示、用途地域、
状況などと登記簿、測量図面に補足事項などが添付されています。
取引条件、購入額は契約書と同じ内容となっています。

重要事項説明書の読み上げの次に続いて契約書の読み上げが終わると、
不動産担当者が立会い、売主、買主に書類に記名、押印をしてもらい
買主から売主へ手付金を渡して、売買契約が締結します。
不動産会社へも仲介手数料の報酬半金を預けます。

売買契約締結だけで、不動産が買主の物になるのではなく、
所有権移転登記と同時に残金の決済が終わって完了になります。
契約時に売主、買主で決済日時と場所を決めます。
融資利用があれば、契約翌日には事前申し込み→銀行承認→本申込み
銀行融資実行日を確認しておく必要があります。(実行まで約1ヶ月)

場所は現金決済でも銀行になることがほとんどです。
買主が利用する銀行の支店に売主が来てもらうことになります。
その時は不動産会社担当者に司法書士も立会いになります。
司法書士から登記の説明が終わると、不動産購入残金を買主から
売主へ送金や、固定資産税、司法書士報酬、仲介手数料半金、
火災保険など清算が終われば、決済終了。
司法書士は登記手続きをおこなうため法務局へ向かいます。
そのため決済は平日の午前中になります。

IMG_4552

以上が不動産の物件探しから購入、決済になります。
一連の流れをまとめています。前々回前回をご覧ください。

弊社不動産事業部で物件紹介をしております。
株式会社  ストック・リアルエステート
良い物件探しをお手伝いしますので、ご連絡お待ちしております。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

箕面の森アートウォークのプレゼン

少し先になりますが箕面滝道にて「箕面の森アートウォーク2017」が
10/11(水)~21(土)の期間に行なわれます。
先日、今回出展される作家さん達のプレゼンに参加してきました。
場所は天狗祭りで有名な西江寺です。

このイベントは箕面市の桜井市場内にある、
現代アートギャラリー コンテンポラリーアート ギャラリー Zoneが企画されています。

6回目になる今回の企画コンセプト説明の次に
参加される作家さんの活動や出展する作品を熱く語られていました。

IMG_4550

現代アートを屋外で無料で体験できるイベントです。
滝道は歩いていても気持ちよい所なのでご興味ある方は、
現地へお越しください。秋が楽しみです。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

不動産を買う

不動産を探して、気に入った物件が見つかると次は
購入の意思表示。この流れになります。最初のハードルです。

不動産を買う方は、予算を決めて物件探しをしているので
予算に近い物件が見つかると、内見して条件に合わなければ
次の物件・・・と繰り返し、物件探しを繰り返します。

気に入った物件でも予算オーバーであれば購入できませんが
物件価格が下がると購入可能になる場合は、
減額希望額を購入意志表示として売主に伝えます。
買主として購入申し込み書または買付証明といわれる書類です。

売主は買主から届いた申込書の金額や条件を確認して、
売却すべきか断るかを検討します。
売主の売却金額で申し込みが入れば断る理由はありません。
しかし殆どの場合は、減額交渉が入ります。

そもそも不動産の価格は誰が決めているのか?
土地の公示価格や路線価は目安にはなりますが、
実際の取り引き金額とは違いが多くあります。
不動産は同じ物が多い商品でなく、土地の大きさ、方位
周辺環境など同じものが無いためです。

売主は不動産を売却するために不動産業者へ相談します。
担当営業マンは、現状周辺の成約金額を基に予想額を説明します。
処分するこだわりが無ければ、売主は業者にお任せです。
しかし業者任せはレアケース。不動産を処分する理由があるからです。
売主はより高く売却、買主はできる限り安く購入を希望します。

売主が周辺相場より高い金額でも、希望額でなければ
売却しない場合は不動産価格は、売主の金額なります。
何年も同じ金額で販売している物件は沢山有ります。

相場より高くても、その不動産を購入したい買主は
売主の金額で申し込むことになりますが、
商業地でなく住む事を目的にしている、住宅地では
売主、買主のお互いの意思確認で良いかたちでまとまり
売買契約へと進んでいきます。
不動産の価格は双方の納得での結果になります。

不動産の買主は、大幅減額交渉は売主には良い印象は与えません。
売主も売却開始すぐなので、減額不可の返答は売り時を逃します。
このあたりを、どちらの心象も調整することが不動産会社の役目です。

弊社不動産事業部で物件紹介をしております。
株式会社  ストック・リアルエステート
良い物件探しをお手伝いしますので、ご連絡お待ちしております。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

箕面まつり2017

西に太陽が傾きかけても纏わり付くような熱気の中、
拙宅のある箕面市の毎年恒例の夏祭りが週末におこなわれました。
昨年は開始直前にゲリラ豪雨のため急遽パレード中止になりましたが
今年は無事スタートとなりました。参加は39組。

17箕面まつり-1

17箕面まつり-2

暑い中、参加の皆さんのパフォーマンスを終了まで鑑賞。
良かったです。また来年を楽しみに待っております。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

不動産物件を探す

不動産物件を探す方法。
以前は地元の不動産業者に訪ねての物件紹介が一般的でした。
最近は殆どの方々がインターネットを使って不動産サイトで
希望エリア、予算、間取りなどを検索されています。
内容も分かりやすくまとめられていて、情報としては十分です。

不動産サイトの物件情報の基はどこにあるかですが、
この情報は不動産流通機構(レインズ)に情報公開されています。
レインズは不動産事業者しか閲覧することはできません。
売却、賃貸募集物件は所有者から依頼を受けると登録する必要があり、
情報公開されている物件は不動産事業者であれば、
原則は全国どこでも不動産取引が可能です。

不動サイトにはレインズの情報が殆ど紹介されているのですが
中には広告一切不可物件や反響が無くて不動産サイトに
紹介されていない物件も少なからずあります。

そもそも私が不動産事業部を設立した経緯ですが、ユーザーが
望まれている物件が取引されている事が少ないためです。
不動産には膨大な情報が有るにも拘らず取引されている物件は
ありきたりな物件が殆どで、実際は不動産業者自身が売り易い
物件しかユーザーに対して紹介していない事が原因です。

不動産には同じ物件は無く、それぞれに特徴があり
土地であれば変形地や傾斜地と平坦で正方形に近い土地と
比較すれば、建築物を建てるための工夫が必要です。
中古戸建でも築浅と築古では建物の経年変化による劣化や
構造耐震、断熱性能や耐久性の問題点を的確に把握し
説明する事ができないために、取引後に業者自身が
リスクを取らなくてもよい物件がユーザーにも問題が
おきない物件として取引がおこなわれています。

弊社不動産事業部の情報もレインズを基にして、
車で15分以内の距離で私の目線で、埋もれ掛かっていても
手を加えれば新たな価値が加わる可能性があるものを紹介しています。

今回の箕面市桜の家も、住まい手の希望とは外れていましたが
現地を確認してもらい、手を加えれば部屋から見えるロケーションを
最大限に活かせる物件として紹介し、計画が始まりました。

不動産サイトでは、物件情報として内容はまとまっていますが、
隣地どうなっているか、土地、建物状況は問題ないかまでは分かりません。
大手不動産会社や地元不動産の営業マンは物件の金額、間取りは
把握できていて、ローンが通せるかまでは詳しいですが
建てる、再利用のノウハウまでは、アドバイスはできません。
不動産を買うだけであれば、サイトの情報で十分です。
思い描いた空間を手に入れたいと思われたら、
弊社不動産事業部「株式会社 ストック・リアルエステート」にて
お手伝いしますので、ご連絡お待ちしております。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所