20171123

現状を把握する

現状を把握する

箕面市桜の家Renovation  9月末から始まった工事ですが、
今年は雨が多く、解体工事が予定通り進まず、
大工さんも解体しては、穴の開いたところを雨養生と
悪戦苦闘しながらの作業です。

今回の工事は古家を利用した耐震、断熱補強に
ロケーションを活かした空間の刷新です。
プランニング前に屋根裏や床下の覗ける範囲で、
断熱材が不足していることは分かっていました。
構造に関しては小屋組みがしっかりしていたことや
床下も湿気が無く乾燥していたので、
見た目に劣化した部分は分かりませんでした。

解体して内壁を剥がしていくと、構造の問題がある部分が
分かってきました。築40年の建物ですが室内はそのままでも
利用できるほど状態が良かったのですが、
途中で改築をおこなっていて、その部分が問題でした。

現状把握-1
写真は2階の小屋丸太を受けてる柱の横にある窓が
筋違いを部分撤去して窓を追加。耐力壁を無視しています。

現状把握-2
上の写真の真下になる1階分になります。
2階の小屋丸太を受けている柱の荷重が1階に伝わるので
真下の柱は基礎で荷重を受けるために必要な役割が
この部分も改築により、換気口を追加して、柱を部分撤去。
屋根からの荷重が基礎に伝わらず、構造が不安定な状態でした。
しかも、壁からの雨漏りもあり、壁下地も傷んでいました。

現状把握-3
この柱部分にガス配管を通していて隙間は新聞紙を詰めて
いるだけで、いい加減な施工でした。

その他にも、構造的に不安な部分はありましたが、
痛みや取り換える必要があるほどの劣化は見つかりませんでした。
スケルトンリノベーションの良いところは、経年変化による
劣化している部分を把握でき、人間の体に例えるならば
外科手術を施すことで、その部分を再生することが可能です。
使える部分が多いほど、工事の総コストを抑えられます。

工事中の補強方法など報告していきます。
竣工までの間に、現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。

関西・大阪・北摂(箕面・池田・吹田・豊中)を拠点として
建築・住宅設計をおこなう ストック建設設計事務所

2017117

工事請負契約

工事請負契約

箕面市桜の家Renovation 予算調整の悪戦苦闘が続きましたが
無事、工事請負工事が締結でき、いよいよ工事スタート。

プレゼンテーションでの概算予算ではオーバーしていて
実施設計に入る前から工務店数社へ概算見積もりを
依頼しましたが、どこからも私の概算より高い返答でした。
見積内訳を確認しても飛び抜けて高い工種項目もなく、
全体を合計して諸経費に消費税を合わすと、予算越え。

普段から分離発注での材料支給をおこなっているので、
工種別に分離発注での直営に私が現場監督で工程監理やるかぁ~
と思ったのですが。時間の拘束を考えれば無理・・・

もう一度、工務店の見積もり内容から予算を削れるか、
建物の規模、予算を見直すと、可能性を見つけました。
建設業の許可がなくても請負できる物件!
早速、知人の大工さんに相談したところ、現場へ来てくれ
工事内容、予算、工期を説明すると、出来ると思うとの返答。

住まい手に予算内で要望を実現するために、工務店でなく
大工さんに今回の工事を依頼してもよいか相談すると
了承してもらい、実施設計へ進み、大工さんから見積提出を受け
内容は合意。6月下旬から始まった3ヶ月間の設計期間も終了。

年明けの竣工を目標に工事が始まります。
古家を利用したリノベーションです。現状、補強方法など
竣工までの間に、現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。

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20170927

プレゼンテーション

プレゼンテーション

今回は不動産探しから相談スタート。
総予算額からリノベーション費用を見込んで、
残りから購入可能な不動産物件を紹介する流れでした。

不動産購入の決済後に新しい住まいへの要望書を受取り
プランニングに取り掛かりました。

外壁塗り替えに水廻りや部屋のクロス貼り替えだけなら
リフォーム専門業者に依頼する方が安く収まります。
周辺環境を活かすこともなく、古家を手直しして使うだけ。
築浅な物件ならば、よい場合もありますが、
今回は古家を購入されているので、耐震、断熱が
不足しているのは明らかだったので、まずは不足している
部分の補強をおこない、ロケーションを活かした
プランニングを提案しました。

プラン、建築模型、概算予算書に引き渡しまでのスケジュール表が
プレゼンテーション資料になります。

IMG_4616

予算を把握していたにも関わらず、私の概算予算ではオーバー!
空間を損なわずにコスト削減しリノベーションが実現できるか
設計打合せを重ねていきます。

弊社不動産事業部で物件紹介をしております。
株式会社 ストック・リアルエステート


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20170830

不動産売買契約

不動産売買契約

気に入った不動産を見つけ、買付証明(購入申込書)の条件に
売主が合意すれば不動産売買契約へと進みます。不動産会社は
契約日時や場所を売主、買主のスケジュールを確認して調整します。
買主には当日持参してもらう現金、印鑑や身分証明証など
必要な物を伝えます。

同時に契約書を作成するにあたり不動産購入資金の内訳として、
手付金の金額、現金購入もしくは融資利用や特約事項の有無などを
まとめ契約書へ記載していきます。(事前に買付証明で伝えます)

売買契約締結前に宅建業法では重要事項説明を行う義務があり、
内容は購入額や取引き条件に不動産の表示、用途地域、
状況などと登記簿、測量図面に補足事項などが添付されています。
取引条件、購入額は契約書と同じ内容となっています。

重要事項説明書の読み上げの次に続いて契約書の読み上げが終わると、
不動産担当者が立会い、売主、買主に書類に記名、押印をしてもらい
買主から売主へ手付金を渡して、売買契約が締結します。
不動産会社へも仲介手数料の報酬半金を預けます。

売買契約締結だけで、不動産が買主の物になるのではなく、
所有権移転登記と同時に残金の決済が終わって完了になります。
契約時に売主、買主で決済日時と場所を決めます。
融資利用があれば、契約翌日には事前申し込み→銀行承認→本申込み
銀行融資実行日を確認しておく必要があります。(実行まで約1ヶ月)

場所は現金決済でも銀行になることがほとんどです。
買主が利用する銀行の支店に売主が来てもらうことになります。
その時は不動産会社担当者に司法書士も立会いになります。
司法書士から登記の説明が終わると、不動産購入残金を買主から
売主へ送金や、固定資産税、司法書士報酬、仲介手数料半金、
火災保険など清算が終われば、決済終了。
司法書士は登記手続きをおこなうため法務局へ向かいます。
そのため決済は平日の午前中になります。

IMG_4552

以上が不動産の物件探しから購入、決済になります。
一連の流れをまとめています。前々回前回をご覧ください。

弊社不動産事業部で物件紹介をしております。
株式会社  ストック・リアルエステート
良い物件探しをお手伝いしますので、ご連絡お待ちしております。

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2017082

不動産を買う

不動産を買う

不動産を探して、気に入った物件が見つかると次は
購入の意思表示。この流れになります。最初のハードルです。

不動産を買う方は、予算を決めて物件探しをしているので
予算に近い物件が見つかると、内見して条件に合わなければ
次の物件・・・と繰り返し、物件探しを繰り返します。

気に入った物件でも予算オーバーであれば購入できませんが
物件価格が下がると購入可能になる場合は、
減額希望額を購入意志表示として売主に伝えます。
買主として購入申し込み書または買付証明といわれる書類です。

売主は買主から届いた申込書の金額や条件を確認して、
売却すべきか断るかを検討します。
売主の売却金額で申し込みが入れば断る理由はありません。
しかし殆どの場合は、減額交渉が入ります。

そもそも不動産の価格は誰が決めているのか?
土地の公示価格や路線価は目安にはなりますが、
実際の取り引き金額とは違いが多くあります。
不動産は同じ物が多い商品でなく、土地の大きさ、方位
周辺環境など同じものが無いためです。

売主は不動産を売却するために不動産業者へ相談します。
担当営業マンは、現状周辺の成約金額を基に予想額を説明します。
処分するこだわりが無ければ、売主は業者にお任せです。
しかし業者任せはレアケース。不動産を処分する理由があるからです。
売主はより高く売却、買主はできる限り安く購入を希望します。

売主が周辺相場より高い金額でも、希望額でなければ
売却しない場合は不動産価格は、売主の金額なります。
何年も同じ金額で販売している物件は沢山有ります。

相場より高くても、その不動産を購入したい買主は
売主の金額で申し込むことになりますが、
商業地でなく住む事を目的にしている、住宅地では
売主、買主のお互いの意思確認で良いかたちでまとまり
売買契約へと進んでいきます。
不動産の価格は双方の納得での結果になります。

不動産の買主は、大幅減額交渉は売主には良い印象は与えません。
売主も売却開始すぐなので、減額不可の返答は売り時を逃します。
このあたりを、どちらの心象も調整することが不動産会社の役目です。

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